Покупка недвижимости в Испании с привлечением ипотеки для иностранцев возможна, но условия отличаются от того, что предлагают местным жителям.
Главное, что нужно понимать: для нерезидентов максимальная сумма финансирования обычно составляет 60–70% от наименьшей стоимости между оценочной и покупной. Это значит, что первоначальный взнос должен быть минимум 30–40% — значительно больше, чем для местных жителей Испании или обладателей ВНЖ и местного дохода.
Процентные ставки: что предлагают банки
Фиксированные процентные ставки удерживаются на уровне от 2,5% до 3,3%, но для нерезидентов они могут быть немного выше. Средняя ставка по ипотекам для нерезидентов варьируется около 3,10% для фиксированных ставок, тогда как для резидентов она может составлять 2,50%.
Банки предлагают три типа ставок:
Фиксированная ставка — процент не меняется на весь срок кредита. Вы получаете стабильность и предсказуемость, но выше процент, чем при плавающей ставке.
Плавающая ставка — привязана к индексу Euribor, пересчитывается раз в полгода или год. В ноябре 2024 года Euribor достиг 2,38%, что является самым низким уровнем за последние 15 лет. Это означает, что при росте индекса (инфляции) ваши платежи по ипотеке увеличиваются, при падении — уменьшаются.
Комбинированная ставка — первые несколько лет (обычно 3–5 лет) фиксированная, затем переход на плавающую. Популярный вариант среди испанских банков.
Требования к заемщику
Банки проверяют иностранных заемщиков особенно тщательно. Банки считают ипотеку для нерезидентов более рискованной, особенно если недвижимость рассматривается как второе жилье где заёмщик не проживает большую часть года.
Ключевые требования:
- NIE (налоговый номер иностранца) — обязательно для любых нотариальных актов
- Подтверждение дохода — справки с работы, владение активами, налоговые декларации, выписки со счетов
- Доход должен минимум втрое превышать ежемесячный платеж по ипотеке
- Договор резервации недвижимости (Contrato de Arras)
- Все документы переводятся на испанский присяжным переводчиком (traductor jurado)
Банки стремятся любой ценой избежать рисков, поэтому особо тщательно проверяют потенциального заемщика и при малейших подозрениях могут отказать в ипотеке.
Особенности для русскоязычных покупателей
Здесь нужна предельная честность: граждане РФ могут запросить ипотеку в Испании только в случае наличия у них испанского ВНЖ или гражданства страны, к которой банки относятся лояльно. Без испанской резиденции или гражданства страны с благоприятной экономической ситуацией получить ипотеку гражданам России предельно сложно.
Для граждан других стран СНГ и русскоязычных покупателей с европейским гражданством ситуация более благоприятная, но все равно требует тщательной подготовки документов и подтверждения легального происхождения средств.
Сроки и дополнительные расходы
Испанские банки предлагают ипотеку на срок до 35 лет, но для нерезидентов срок обычно короче — от 10 до 25 лет.
Помимо стоимости недвижимости и процентов по кредиту, учитывайте:
- Комиссия за открытие ипотеки — 1–2% от суммы кредита
- Оценка недвижимости независимым экспертом
- Обязательное страхование жилья
- Нотариальные расходы и регистрация
- Налоги при покупке (от 10%)
Север Испании: преимущества региона
Если вы рассматриваете покупку на севере Испании — в Стране Басков, Кантабрии, Астурии или Галисии, — стоит учитывать региональную специфику. Налог на недвижимость (IBI) в Стране Басков значительно ниже, чем на побережье Средиземного моря.
Банки также по-разному оценивают ликвидность объектов. Недвижимость в востребованных локациях — Сан-Себастьяне, Бильбао, Сантандере — рассматривается как более надежный залог, что может повлиять на условия ипотеки.
Альтернативы банковской ипотеке
Если ипотека в испанском банке по каким-то причинам недоступна, есть другие варианты:
- Покупка за наличные — самый простой путь без бюрократии
- Рассрочка от застройщика — некоторые девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку на новостройки и дают её более охотно
- Частное кредитование через инвесторов — менее распространенный, но возможный вариант
Стоит ли брать ипотеку
Ипотека в Испании для иностранцев — это инструмент, который работает при определенных условиях. Если у вас есть ВНЖ, стабильный подтвержденный доход и готовность внести 20–30% стоимости, банки готовы рассматривать заявку. Без резиденции ставки выше, сроки кредитовании короче.
Процентные ставки сейчас относительно выгодные по историческим меркам, особенно с учетом снижения Euribor. По этому сейчас смело можно планировать покупку вашего идельного жилья в Испании.
VivasCasa специализируется на Off-market рынке премиальной недвижимости на севере Испании. Мы знаем, какие объекты банки охотнее финансируют, и можем помочь с юридическим сопровождением сделки, включая получение NIE и общение с банками.
