Приобрести недвижимость в Испании будучи иностранцем и даже не обладая ВНЖ, задача простая. В отличие от других европейских стран — таких как Дания, где иностранцам требуется специальное разрешение на покупку недвижимости, или Финляндия с её ограничениями на приобретение земли — Испания полностью открыта для иностранных покупателей. Здесь нет никаких барьеров: вы можете купить виллу, квартиру или земельный участок на тех же условиях, что и испанские граждане. Не нужен вид на жительство, не требуется доказывать связь со страной, нет ограничений по стоимости или региону.
Это делает Испанию одним из самых привлекательных рынков недвижимости в Европе. Особенно интересна северная Атлантическая часть страны: Страна Басков с её всемирно известной гастрономией и мишленовскими ресторанами Сан-Себастьяна, зеленая Галисия с живописными риасами, элегантная Кантабрия с королевской летней резиденцией в Сантандере, удивительная Астурия с её горными пейзажами и яблочным сидром. Эти регионы предлагают совсем другую Испанию — не средиземноморскую, а атлантическую, с мягким климатом, зелеными холмами и высочайшим качеством жизни.
Но вернемся к самому процессу. Покупка недвижимости в Испании — это прозрачная и хорошо отлаженная процедура. Да, есть свои особенности и нюансы, но если понимать логику системы и правильно подготовиться, весь процесс занимает два-три месяца от выбора объекта до получения ключей.
Что нужно подготовить еще до начала поиска недвижимости
Прежде чем отправляться на просмотры или даже начинать серьезный поиск, важно понимать: в Испании без определенных документов вы просто не сможете совершить покупку. Речь идет не о бюрократических препонах, а о необходимых элементах финансовой и правовой системы страны.
Идентификационный номер иностранца — ваш ключ ко всему
Первое, что вам понадобится — это NIE (Número de Identificación de Extranjero). Это не вид на жительство и не разрешение на проживание. Это просто налоговый идентификационный номер, который присваивается всем иностранцам, совершающим какие-либо финансовые операции в Испании. Выглядит он просто: буква, семь цифр и еще одна буква, например X-1234567-B.
Без NIE в Испании нельзя практически ничего: ни купить недвижимость, ни открыть банковский счет, ни подписать договор у нотариуса, ни зарегистрировать право собственности. Это ваш идентификатор в испанской налоговой системе и государственных учреждениях.
Важно не путать NIE с другими документами. Если вы когда-нибудь получите вид на жительство в Испании, вам выдадут пластиковую карту TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero), на которой будет указан ваш NIE. Но сам номер NIE существует отдельно и не означает, что у вас есть право постоянно проживать в стране. Это просто номер для идентификации.
Получить NIE можно двумя способами. Первый — через консульство Испании в вашей стране. Вы заполняете форму EX-15, предоставляете загранпаспорт и документ, объясняющий, зачем вам нужен этот номер (например, письмо о намерении купить недвижимость или предварительный договор с продавцом). Оплачиваете небольшую пошлину около 10 евро, и через две недели — два месяца получаете номер по электронной почте.
Второй способ — получить NIE уже в Испании, в отделении полиции, которое занимается вопросами иностранцев (Oficina de Extranjería). Здесь процесс быстрее: записываетесь онлайн на прием, приходите с документами, и в тот же день или в течение недели получаете сертификат.
Номер NIE присваивается один раз и на всю жизнь. Он не меняется и остается за вами навсегда. Бумажный сертификат, который подтверждает этот номер, формально действителен 90 дней, но это не означает, что сам номер перестает работать. Если сертификат просрочен, вы можете в любой момент получить новый — с тем же самым номером.
Если вы не планируете приезжать в Испанию до момента сделки, можете оформить доверенность на юриста или агента по недвижимости, который получит NIE от вашего имени. Доверенность нужно будет оформить у нотариуса в вашей стране, перевести на испанский язык и поставить апостиль.
Банковский счет в Испании — обязательное условие
Вторая необходимость — это счет в испанском банке. Без него сделка просто не состоится. Испанская налоговая система требует, чтобы все крупные финансовые операции проходили через местные банки, и покупка недвижимости — не исключение.
Этот счет понадобится вам не только для перевода денег продавцу. С него вы будете оплачивать налоги и сборы при покупке, коммунальные платежи после, а если решите сдавать недвижимость в аренду — на него будет поступать доход.
Для открытия счета банк попросит у вас загранпаспорт, NIE (вот почему этот номер нужен в первую очередь) и документы, подтверждающие происхождение ваших средств. Это могут быть справки с работы о доходах, выписки из банков за последние полгода-год, налоговые декларации. Если деньги получены от продажи бизнеса или другой недвижимости — документы об этой сделке. Испанские банки серьезно относятся к вопросам противодействия отмыванию денег, поэтому чем полнее пакет документов, тем лучше.
Реальность 2025 года такова, что гражданам некоторых стран открыть счет стало сложнее из-за геополитической ситуации. Некоторые банки установили лимиты на максимальную сумму на счете или вовсе перестали работать с определенными категориями клиентов. Но это не означает, что задача невыполнима. При правильной подготовке документов и профессиональном сопровождении открыть счет можно практически всегда. Главное — начать этот процесс заблаговременно, а не в последний момент перед сделкой.
Документы о происхождении средств
Испания, как и вся Европа, строго контролирует происхождение крупных денежных сумм. Поэтому еще до начала активного поиска недвижимости стоит подготовить документальное подтверждение источника ваших средств.
Что может служить таким подтверждением? Справка с работы о ваших доходах за последние годы. Выписки из банков, показывающие движение средств. Налоговые декларации. Если вы продали бизнес или другую недвижимость — договоры купли-продажи и платежные документы. Если получили наследство — соответствующие свидетельства. Чем прозрачнее картина, тем проще пройдет весь процесс.
Если планируете покупку без личного присутствия
Многие покупатели предпочитают делегировать часть процедур доверенному лицу — юристу или агентству недвижимости. Это разумно, особенно если вы живете далеко и не можете часто приезжать в Испанию. В теории можно провести всю сделку вообще без личного присутствия, от получения NIE до подписания договора у нотариуса.
Для этого нужна нотариальная доверенность, оформленная в вашей стране. Затем документ переводится на испанский язык заверенным переводчиком, ставится апостиль, и доверенность отправляется вашему представителю в Испании. С этого момента он может действовать от вашего имени практически во всех вопросах, связанных с покупкой.
Как происходит сама покупка: от просмотра до ключей
Допустим, вы нашли идеальный объект. Это может быть современная вилла с видом на Атлантику в Кантабрии, элегантные апартаменты в историческом центре Сан-Себастьяна или просторный дом в галисийской деревне с виноградниками. Что дальше?
Резервация объекта
Первый шаг — зарезервировать недвижимость. На испанском рынке недвижимости принято, что после просмотра и принятия решения покупатель вносит небольшой резервационный депозит, обычно от трех до десяти тысяч евро в зависимости от стоимости объекта. Взамен подписывается договор о резервации (Contrato de Reserva), который закрепляет недвижимость за вами на две-четыре недели.
Этот период нужен для проверки юридической чистоты объекта и подготовки документов. Если в итоге сделка сорвется по вине продавца — вам вернут депозит в двойном размере. Если передумаете вы — деньги останутся у продавца. Такая система дисциплинирует обе стороны и гарантирует серьезность намерений.
Проверка юридической чистоты — самый важный этап
Пока недвижимость зарезервирована, начинается критически важная работа вашего юриста. Он должен убедиться, что с объектом все в порядке и после покупки у вас не возникнет неприятных сюрпризов.
Первым делом запрашивается Nota Simple — официальная выписка из Реестра недвижимости. Этот документ показывает, кто является собственником, какова точная площадь и границы объекта, есть ли на нем какие-либо обременения: ипотеки, аресты, сервитуты, ограничения. Nota Simple — это как рентген недвижимости, показывающий всю её юридическую историю.
Дальше проверяется отсутствие долгов. В Испании при продаже все долги по недвижимости автоматически переходят на нового владельца, если они не были погашены до сделки. Поэтому важно убедиться, что продавец не должен муниципалитету налог на недвижимость (IBI), нет задолженности по коммунальным платежам — электричеству, воде, газу — и если это квартира в комплексе, нет долгов перед сообществом собственников.
Для вилл и домов обязательно проверяется градостроительный сертификат. Он подтверждает, что здание построено легально, соответствует утвержденному проекту, и на земельном участке разрешена застройка. В Испании случаются ситуации, когда красивая вилла на побережье оказывается построенной с нарушениями или на земле, где строить было нельзя. В худшем случае такую постройку могут снести по решению суда. Градостроительный сертификат защищает вас от подобных рисков.
Также требуется энергетический сертификат, который оценивает энергоэффективность здания по шкале от A до G. Это обязательный документ при любой сделке с недвижимостью в Испании.
Если покупаете квартиру в жилом комплексе, полезно изучить протоколы собраний сообщества собственников за последний год. Из них можно узнать, нет ли серьезных проблем с домом, не планируются ли крупные ремонты с дополнительными взносами, нет ли судебных разбирательств между соседями.
Вся эта работа обычно занимает две-три недели. Хороший юрист найдет все потенциальные проблемы и либо добьется их устранения до сделки, либо честно скажет вам, что от этого объекта лучше отказаться.
Предварительный договор и внесение задатка
Когда проверка завершена и все в порядке, подписывается предварительный договор купли-продажи — Contrato de Arras. Это уже серьезный документ, в котором указывается полная стоимость недвижимости, размер задатка (обычно 10% от цены), точная дата подписания основного договора у нотариуса и все условия сделки.
С этого момента обе стороны связаны юридическими обязательствами. Если продавец откажется от сделки, он вернет вам задаток в двойном размере. Если откажетесь вы — потеряете внесенные деньги. Эта взаимная ответственность гарантирует, что сделка дойдет до конца.
Задаток обычно переводится на счет нотариуса или на специальный эскроу-счет, где деньги находятся под защитой до момента подписания основного договора. Никогда не переводите деньги напрямую продавцу на личный счет — только через безопасные каналы.
Подготовка к финальной сделке
Период между подписанием предварительного договора и походом к нотариусу обычно составляет один-три месяца. Это время используется для:
Перевода оставшейся суммы на ваш испанский счет. Деньги должны прийти заблаговременно, чтобы у банка было время провести все проверки.
Оформления ипотеки, если планируете брать кредит. Испанские банки предоставляют ипотеку иностранцам-нерезидентам, но условия обычно жестче, чем для местных: первоначальный взнос 30-40%, процентная ставка около 3,5-5% годовых, срок до 25 лет. Максимальная сумма кредита обычно не превышает 60-70% от стоимости объекта. В текущей ситуации получить ипотеку гражданам некоторых стран сложнее, но при наличии стабильного дохода из источников за пределами определенных юрисдикций и существенного первоначального взноса это остается возможным.
Оформления страховки недвижимости. Хотя это не обязательное требование, страховка настоятельно рекомендуется. Она защитит вас от ущерба при пожаре, затоплении, краже, стихийных бедствиях. Стоит обычно 0,2-0,5% от стоимости недвижимости в год.
Финальная сделка у нотариуса
Наконец наступает день подписания основного договора — Escritura Pública. Это происходит в офисе испанского нотариуса (Notario), который в Испании играет гораздо более значительную роль, чем в большинстве других стран. Испанский нотариус — это государственный служащий, независимый юрист, который проверяет законность сделки и гарантирует защиту интересов обеих сторон.
В назначенный день в офис нотариуса приходят покупатель и продавец (или их представители по доверенности). Нотариус зачитывает договор — обычно на испанском, хотя если вы не говорите на этом языке, можно пригласить переводчика. В договоре указывается вся информация об объекте, сторонах сделки, цене, условиях.
После зачтения все подписывают документ. В этот момент происходит финальный расчет: оставшаяся сумма (обычно 90% цены, так как 10% уже внесены как задаток) переводится продавцу. Вам передают ключи от недвижимости. С этой секунды вы официально являетесь владельцем.
Нотариус берет за свои услуги фиксированную плату по официальной государственной шкале. Для виллы стоимостью 500 тысяч евро это примерно тысяча-полторы тысячи евро, для объекта за миллион — около полутора-двух тысяч. Для многомиллионной недвижимости — две-три тысячи евро.
Сколько на самом деле стоит покупка: налоги и расходы
Когда говорят о стоимости недвижимости в Испании, важно понимать, что цифра в объявлении или договоре — это не финальная сумма, которую вы заплатите. К ней добавляется еще примерно 10-15% на налоги и расходы.
Налоги при покупке
Размер налогов зависит от того, покупаете вы новостройку или вторичную недвижимость.
Для новостроек применяется НДС (IVA) в размере 10% от стоимости плюс гербовый сбор (AJD) от 0,5% до 1,5% в зависимости от региона. В сумме получается около 10,5-11,5% сверх цены недвижимости.
Для вторичной недвижимости вместо НДС платится налог на передачу права собственности (ITP). Его ставка варьируется по регионам: в Мадриде это 6%, в Каталонии 10-11%, в Андалусии 8-10%, в Стране Басков около 4-7%, в Галисии 10%, в Кантабрии и Астурии 8-10%.
То есть, покупая виллу за миллион евро на вторичном рынке, скажем, в Кантабрии, вы заплатите около 100 тысяч евро налога. Это существенная сумма, которую нужно учитывать в бюджете.
Другие обязательные расходы
Помимо налогов есть и другие затраты. Услуги юриста, который будет сопровождать сделку, проверять документы и защищать ваши интересы, обойдутся в 1-2% от стоимости объекта. Для премиальной недвижимости это обычно от трех до десяти тысяч евро. Экономить на юристе не стоит — это ваша главная защита от проблем.
Нотариус берет около 0,2-0,5% — фиксированную ставку, установленную государством.
Регистрация права собственности в Реестре недвижимости стоит примерно 0,1-0,2%.
Если вы работаете через агентство недвижимости, комиссия обычно составляет 3-5% от стоимости, но чаще всего её платит продавец, а не покупатель. Это стоит уточнить заранее.
Давайте посчитаем на конкретном примере. Вы покупаете виллу в Астурии за миллион евро на вторичном рынке.
- Стоимость недвижимости: 1 000 000 €
- Налог ITP (предположим, 9%): 90 000 €
- Юридические услуги (1,5%): 15 000 €
- Нотариус: 2 000 €
- Регистрация: 1 000 €
- Общая сумма: 1 108 000 €
То есть сверх цены недвижимости вы заплатите еще около 108 тысяч евро. Это нужно учитывать при планировании бюджета.
Регистрация права собственности
После подписания договора у нотариуса у вас есть 30 дней на две важные вещи: оплатить все налоги и подать документы на регистрацию права собственности в Реестр недвижимости (Registro de la Propiedad). Обычно этим занимается ваш юрист — он идет в налоговую, платит все необходимые налоги, получает подтверждения оплаты, затем относит весь пакет документов в Реестр.
Процесс регистрации занимает от одного до трех месяцев. В итоге вы получаете оригинал Escritura Pública с печатью о регистрации и Nota Simple — выписку из Реестра, где указано, что теперь вы являетесь официальным владельцем этой недвижимости. Эти два документа — самые важные бумаги, которые нужно хранить в надежном месте. Они подтверждают ваше право собственности.
Что происходит после покупки
Покупка завершена, ключи у вас в руках, документы зарегистрированы. Но это не конец истории — теперь вы владелец недвижимости в Испании, а значит, у вас появляются определенные обязанности и новые возможности.
Переоформление коммунальных услуг
Первым делом нужно переоформить на своё имя все договоры на коммунальные услуги: электричество, воду, газ (если есть), интернет, вывоз мусора. Обычно это несложная процедура — достаточно прийти в офисы поставщиков услуг с договором купли-продажи и удостоверением личности. Но лучше не затягивать, чтобы не остаться без света или воды.
Налоги для владельцев-нерезидентов
Владение недвижимостью в Испании означает ежегодные налоговые обязательства, даже если вы не являетесь резидентом страны и не живете в своей недвижимости постоянно.
Основной налог — это муниципальный налог на недвижимость (IBI). Он рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, которая обычно значительно ниже рыночной. Ставка зависит от муниципалитета и составляет от 0,4% до 1,1%. Для виллы с рыночной стоимостью в миллион евро и кадастровой стоимостью, скажем, в 300 тысяч, годовой налог составит примерно 500-2000 евро в зависимости от конкретного города.
Второй налог, о котором многие узнают уже после покупки — это подоходный налог для нерезидентов (IRNR). Даже если вы не сдаете недвижимость в аренду и просто владеете ею, испанская налоговая служба считает, что вы получаете некий "вмененный доход" от самого факта владения. Этот доход рассчитывается как 1,1% (или 2%, если кадастровая оценка не обновлялась более десяти лет) от кадастровой стоимости. С этой суммы нужно заплатить 24% налога.
Например, при кадастровой стоимости 300 тысяч евро вмененный доход составит 3300 евро в год, а налог с него — около 792 евро. Платится этот налог раз в год до 31 декабря следующего года.
Если решите сдавать недвижимость в аренду, ситуация меняется. Реальный доход от аренды облагается тем же налогом в 24% для нерезидентов, но можно вычитать расходы: коммунальные платежи, ремонт, услуги по управлению недвижимостью. Декларировать доход нужно ежеквартально.
Для владельцев очень дорогой недвижимости может применяться еще один налог — на имущество состоятельных лиц (Impuesto sobre el Patrimonio). Он действует в большинстве регионов для объектов стоимостью свыше 700 тысяч евро и рассчитывается по прогрессивной шкале от 0,2% до 3,5%. Впрочем, многие автономные сообщества значительно снизили этот налог или вовсе отменили его, так что стоит уточнять актуальную ситуацию в конкретном регионе.
Возможность получения визы или ВНЖ
Важный вопрос, который волнует многих покупателей: дает ли покупка недвижимости право на проживание в Испании?
Сама по себе покупка недвижимости, независимо от её стоимости, не дает автоматического права на вид на жительство. Вы можете владеть виллой за три миллиона евро и при этом по-прежнему находиться в Испании только по туристической визе с ограничением 90 дней в полугодии.
Вы можете оформить ВНЖ без права на работу (residencia no lucrativa), доказав финансовую независимость и наличие жилья в Испании. Этот вид на жительство не требует инвестиций в определенном размере, но нужно подтвердить, что у вас достаточно средств для проживания без работы.
Сдача в аренду
Многие владельцы недвижимости в Испании рассматривают возможность сдачи в аренду, особенно если не планируют жить там постоянно. Север Испании — Страна Басков, Астурия, Кантабрия, Галисия — привлекает все больше туристов, особенно тех, кто устал от перегретых средиземноморских курортов. Гастрономический туризм в Сан-Себастьяне с его звездами Мишлен, паломники на Пути Святого Иакова в Галисии, любители природы в астурийских горах — все они ищут качественное жилье.
Для сдачи в аренду туристам потребуется получить лицензию на туристическую аренду, требования к которой различаются по регионам. Доход от аренды облагается налогом 24% для нерезидентов, но можно вычитать расходы. Многие собственники работают с местными агентствами по управлению недвижимостью, которые берут на себя все хлопоты: поиск клиентов, уборку, мелкий ремонт, общение с гостями. Комиссия таких агентств обычно составляет 20-30% от дохода, но зато вы полностью освобождены от забот.
Можно ли купить недвижимость удаленно?
Да, технически весь процесс можно провести без единого визита в Испанию. Оформляете доверенность на юриста или агентство, они от вашего имени получают NIE, открывают счет, проверяют объект, подписывают договоры. Вы просто переводите деньги и в итоге получаете по почте комплект документов, подтверждающих ваше право собственности.
Однако на практике большинство покупателей премиальной недвижимости предпочитают хотя бы один раз приехать лично — посмотреть объект своими глазами, прогуляться по окрестностям, почувствовать атмосферу района. Покупка недвижимости за рубежом — это не только финансовая инвестиция, но и эмоциональное решение, и важно убедиться, что это место действительно ваше.
Заключение
Покупка недвижимости в Испании для иностранцев — это прозрачный, законодательно защищенный процесс. Да, есть бюрократические этапы, есть расходы сверх стоимости объекта, есть ежегодные налоговые обязательства. Но система отработана до мелочей, и если подходить к вопросу с правильной подготовкой и профессиональным сопровождением, от первого просмотра до получения ключей проходит всего два-три месяца.
Главное — начать с получения NIE и открытия банковского счета, не экономить на услугах юриста, тщательно проверить юридическую чистоту объекта и заложить в бюджет дополнительные 10-15% на налоги и расходы. Остальное — дело техники.
И помните: в отличие от многих стран Европы, Испания действительно рада иностранным покупателям. Здесь нет скрытых барьеров, дискриминационных правил или попыток усложнить вам жизнь. Вы покупаете недвижимость на равных условиях с местными жителями, и испанская правовая система защищает ваши права так же надежно, как и права любого гражданина страны.
